לא ניתן לסווג נכס ריק לצרכי ארנונה כ"בית תוכנה" (פסק-דין, ביהמ"ש העליון, השופטים פוגלמן, סולברג ושטיין):

העובדות: בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של ביהמ"ש לעניינים מנהליים בת"א [עמ"נ 7770-11-19], שעניינה בשאלה האם ניתן לסווג נכס ריק לצרכי ארנונה בסיווג "בית תוכנה", ככל שזה אינו מנוגד להיתר הבנייה של הנכס, או שמא תחולת סיווג זה מוגבלת אך למקרים שבהם נעשה בנכס שימוש בפועל? המשיבה היא חברה שהחזיקה בנכסים ריקים בת"א.

נפסק: הארנונה הכללית משמשת כמקור עיקרי למימון פעילות השלטון המקומי. ההצדקה לגבייתה נעוצה בהנאת הנישום משירותי השלטון המקומי לנכסים בחזקתו. בפסיקה נקבע כי יש לסווג נכס לצרכי ארנונה לפי השימוש שנעשה בו בפועל. לכן, חיוב נכס בארנונה ייעשה לפי הסיווג בצו הארנונה שמיטיב לבטא את השימוש שנעשה בו. החובה לתשלום ארנונה חלה אף כאשר הנכס עומד ריק (בכפוף לאפשרות לקבל הנחה). במקרים אלה החיוב נעשה אף שהמחזיק בנכס ריק לכאורה אינו מפיק הנאה משירותי הרשות, שהיא ההצדקה הבסיסית לגביית הארנונה. תכלית חיוב זה היא בעיקר לתמרץ את מחזיקי נכסים ריקים להשתמש בנכסיהם או למכרם, באופן שיביא לניצולם המיטבי. חיוב נכס ריק בארנונה מבטא גם את העובדה שהמחזיק בנכס ריק נהנה במידה מסוימת משירותי הרשות, כגון תשתית, ניקיון ותאורה. חיוב נכס ריק בארנונה ייעשה לפי השימוש הזול ביותר האפשרי מבין השימושים המותרים בנכס, במטרה להקל על הנישום בתקופה שבה אינו מפיק תועלת או הנאה מהנכס. שימוש שנעשה בניגוד להיתר, אף אם הוא תואם את התכנית, אינו שימוש שמצוי בסל השימושים האפשריים בנכס. השאלה היא האם ניתן לסווג נכס ריק בסיווג המשנה "בית תוכנה" בהיותו הסיווג הזול ביותר, או שמא החלת סיווג זה אפשרית רק היכן שנעשה בנכס שימוש בפועל לתכלית זו. במספר מקרים נדחו טענות לפיהן יש לסווג נכס ריק בסיווג משנה תלוי שימוש, שכן נקבע כי נכס ריק אינו מקיים את התכלית שלשמה נקבעו סיווגים אלו.

חלף קביעת כלל גורף בעניין זה, יש לבחון את השאלה אם ניתן להחיל סיווג משנה תלוי שימוש על נכס ריק בבחינת כל מקרה לגופו, בהתאם ללשון הסיווג, המטרה שלשמה הותקן, ומכלול השיקולים הרלוונטיים לאותו סיווג. לפי ההגדרה בצו הארנונה, תנאי לסיווג נכס כ"בית תוכנה" הוא שעיסוקו העיקרי בייצור תוכנה. החלת הסיווג "בית תוכנה" על נכס ריק אינה מתיישבת עם המטרה שעומדת ביסוד הסיווג. להבדיל מהסיווגים הראשיים שקביעתם מתחייבת מכוח תקנות ההסדרים, קביעת סיווג משנה מסוג "בית תוכנה" נתונה לשיקול דעת הרשות המקומית. מדובר בסיווג ארנונה בשיעור מופחת, שמטרתו להגשים מדיניות שתעודד הקמת מפעלי הייטק בתחומי הרשות. מטרת הסיווג המוזל אינה מתקיימת בנכס שלא מתקיימת בו כל פעילות. כאשר הנכס עומד ריק, אין בו לקדם את הצמיחה הכלכלית של הרשות, ולפיכך ההצדקה לחייב בתעריף מופחת, שנועד לשמש כתמריץ לקיום סוג הפעילות המסוים, אינה עומדת. קיום הפעילות הוא שמהווה את ההצדקה לתעריף המופחת. יש ליתן משקל מוגבר לשימוש בפועל שנעשה בנכס גם על פני השיקול שעניינו הקלה על הנישום, זאת בשונה מסיווגים ראשיים, וזאת אף אם פירוש הדבר הוא כי נכס ריק יחויב לפי סיווג שבצדו תעריף גבוה יותר מכפי שהיה מסווג כאשר נעשה בו שימוש. הסיווג של "בית תוכנה" שנקבע לנכסים נשוא ההליך אינו יכול לעמוד.